★★★★什么是居民、非居民★★★★

持有加拿大公民身份或永久居民身份的人，在买房卖房的意义上来讲是居民，其它的都是非居民。有的朋友可能听说过税务居民和非税务居民，我也在这里简单阐述一下：税务居民不一定是居民，年满18周岁的非居民在加拿大居住超过183天就可以申请临时税号成为税务居民。这点对留留学生很重要，不仅在留学期间可以退税，也便于将来留下来有个沿袭的税务记录。

非居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府公民法，外国人亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。这点主要是控制财团的，对普通人影响不大。

★★★★居民VS非居民的自住房★★★★

先说一下居民与非居民在主要自住房上的区别：居民的主要自住房不用交增值税，而非居民要交增值税。居民的投资房与非居民的投资房相同，要么交资本增值税，要么交收入税。下面我们详细叙述：

居民的主要自住房：

居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住，但只能定义其中一套为主要自住房。举个例子来说：张三有ABCD四套房，张三一家常年大部分时间住在A房（超过6个月零一天），其它房均作为度假自用。因此A房是张三的主要自住房，这个房将来卖出时的增值部分不用交税。

主要自住房（PrincipalResidence）有以下四个要求：

1）必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元）；

2）房子必须用于自住，并且居住时间超过6个月零一天。

3）必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；

4）面积有限制；一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。

1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

加拿大政府对于主要自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。如果你不好运被政府认定是非主要自住房，你也可以向政府申明是主要自住房，只要您提出的理由证据充分，也是有机会的。

非居民的主要自住房

非居民如果买了房子来自住，在2017年4月20日以前还相对简单，只要有增值，就要交资本增值税。计算方法将与居民的投资房的资本增值税一起叙述。

2017年4月20日以后，在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税（简称NRST）这是个什么情况？

什么是金马蹄？围绕安大略湖前沿的区域，形状有如马蹄，是重要的经济区。

看这张图还不清楚的话就看这张表吧！

1，哪些人需要交15%NRST？

总的来说：个人不是加拿大国籍，也不是加拿大永久居民，外国公司在安省的金马蹄地区购置民用住宅，需要交纳15%海外投机税。具体就是：外国人（不是加拿大公民或加拿大居民）或外国公司；以及 taxable trustee牵扯到外国人的信托注册，无论外国人是注册在产权上受信托人，还是外国人是信托受益人都要交NRST。例如４个买家，各占２５％产权，其中一个人是外国人占25%的产权，但是税则需要按１００％交税。

2，哪些人可以豁免？

外国人已经取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、难民可以豁免。外国人的配偶是加拿大公民，永久居民，或安省移民提名的NOMINEE，或难民，并用于作他们的主要自住场所，则此外国人豁免。任何以上这些人士与不具备以上条件的人士（外国人）联名购买，不管外国人占多少股分，都要交100%的NRST。

3，哪些人可以退税？

从购房之日算起４年内成为加拿大公民或居民者；

全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；

合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将将您的税退还并付利息，但要求所购房屋必须是主要居所，并且是他/她及配偶独自拥有。强调：留学生购房不能与父母一起ON TITLE，否则没得退税。

4、外国人买哪 些物业可以不用交NRST？

民用出租屋7个单位及以上、农场、商业及工业用地都可以免除NRST。 如果是民用和商业或农场混合型的，则只缴纳民用的部分。但购买这类物业，贷款通常是比较难拿到的。

★★★★居民VS非居民的增值税★★★★

前面已经说过，居民的主要自住房不用交增值税，而非居民的要交，而且居民的投资房与非居民的投资房相同，都要交纳资本增值税或收入税。我们先说说什么情况是资本增值税，什么情况下是收入税：以投资为目的的动机应交增值税，以运作生意为目的的就交收入税。

在增值税及收入税的界定方面存在模糊区间。加拿大税务局的主要考量还是看购入者的动机。如果买来出租几年后卖掉，应该会被视作交增值税，增长部分的一半计入当年收入纳税，同时房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。如果买来翻建然后很快卖掉，则视作生意，增长部分全部当作收入计税。这期间的差别是你的纯利前者有一半先装进钱包，另一半计入当年收入纳税，而后者则全部计入当年收入纳税，如果当事人收入较高，通常会是25%与50%的税赋差别。不管是资本增值还是收入计税，您的支出是可以扣除的，卖房所花费的经纪费用也是可以扣除的。

明白了这个道理，居民的投资房与非居民的自住房或投资房的计算税法是相同的，最多就是25%。租金也是在减除支出后计入自己当年的收入，按税档交税。不同的是：居民可以先拿钱后交税，而非居民则要预扣最大税率，待税务局清算后才退回多扣除的费用，具体操作请咨询专业人士。

★★★★居民VS非居民购买楼花★★★★

居民与非居民购买楼花除了前面叙述的差别，就是都要交HST。（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。开发商通常给出的价格已经包含HST，但不包括可以退还的HST。所以买了楼花到了交接时有四种处理方法：

１、购买的楼花用于自用（principalresidence），包括父母、子女等居住，价格就会是开发商给的价格，您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，原价部份前面已经说过，卖家一事实上要交HST。接手的下家也同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

我们这里说的HST并不是房价的13%，而是按以下方法计算的：楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35×5%×36%=$6300。关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返$24000。所以如果买了40万左右的房子，有可能会拿到27000-28000的退税啊。

本文由Kormans LLP 律师事务所补充更正，特此鸣谢！